對(duì)于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的分析的關(guān)鍵點(diǎn)應(yīng)主要集中于房地產(chǎn)情況的跟蹤，因?yàn)槊绹?guó)這輪金融危機(jī)的本質(zhì)是美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破裂，隨著2006年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅，絕大多數(shù)的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)巨幅下滑，銀行系統(tǒng)遭受重創(chuàng)，同時(shí)圍繞住房次級(jí)貸款規(guī)模巨大的衍生品市場(chǎng)出現(xiàn)重大危機(jī)，引發(fā)了連鎖反應(yīng)，從而放大了這次危機(jī)的影響。同時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)出手救市的第一站并不是購(gòu)買國(guó)債，而是購(gòu)買住房抵押貸款證券(MBS)，可見(jiàn)房地產(chǎn)問(wèn)題在本次金融危機(jī)的重要性，我們?cè)谂袛嗝绹?guó)經(jīng)濟(jì)情況的核心就是分析目前美國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。
美國(guó)自2001年納斯達(dá)克泡沫破滅后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)就已經(jīng)失去了長(zhǎng)期上漲的動(dòng)力。當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘的解決之道就是擴(kuò)大居民消費(fèi)，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)從而拉動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)維持當(dāng)時(shí)的好光景。于是美國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)的金融監(jiān)管明顯放松，造成了本次美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)指數(shù)從2000年開(kāi)始到2006年已經(jīng)翻了一番，個(gè)別地區(qū)的房?jī)r(jià)早已漲了10倍以上，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲吸引了大量投機(jī)力量的參與，形成了大量的空置房，05年到06年是房地產(chǎn)投機(jī)最瘋狂的時(shí)間段，住房空置率也出現(xiàn)了明顯的上升。這些空置房在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中是重要的資產(chǎn)，但是在房地產(chǎn)泡沫破裂之后卻形成了巨大的庫(kù)存。這些天量的房地產(chǎn)庫(kù)存基本上將房?jī)r(jià)打入了谷底，并死死的壓住房?jī)r(jià)無(wú)法抬頭，即使到目前美國(guó)房?jī)r(jià)依然有繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。
這些巨大的房地產(chǎn)庫(kù)存另一個(gè)破壞力量就是對(duì)建筑業(yè)的打擊，因?yàn)槿?kù)存化要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)新屋建筑將十分低迷，所以對(duì)于建筑業(yè)的景氣程度將產(chǎn)生很大影響。我們從失業(yè)率的數(shù)據(jù)中就可以看出這一點(diǎn)。目前美國(guó)失業(yè)率還在8%以上，一個(gè)很重要的原因就是建筑業(yè)就業(yè)的不景氣。我們可以從下圖看到，目前建筑業(yè)的就業(yè)人數(shù)相對(duì)于金融危機(jī)之前減少了200多萬(wàn)人，從規(guī)模上來(lái)看僅低于物品生產(chǎn)部門的減少情況。從相對(duì)變化情況來(lái)看，建筑業(yè)的就業(yè)人數(shù)目前只是金融危機(jī)之前的72%，遠(yuǎn)低于其它部門。也就說(shuō)金融危機(jī)之后，受房地產(chǎn)的拖累建筑業(yè)的就業(yè)情況恢復(fù)的非常緩慢，成為拖累美國(guó)就業(yè)的最主要力量。
從以上分析可以看出，目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的關(guān)鍵點(diǎn)就在于房地產(chǎn)的恢復(fù)情況，而房地產(chǎn)恢復(fù)情況的關(guān)鍵點(diǎn)是去庫(kù)存化是否已經(jīng)結(jié)束。我們認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)的去庫(kù)存化很可能已經(jīng)進(jìn)入尾聲。我們從成屋庫(kù)存可以看到，目前的庫(kù)存水平在200萬(wàn)套水平，基本上已經(jīng)降到了歷史均值水平，從規(guī)模上來(lái)講去庫(kù)存已經(jīng)基本結(jié)束。從成屋庫(kù)存可銷售天數(shù)來(lái)看，雖然目前成屋銷售天數(shù)目前已經(jīng)明顯下降，但距離歷史平均水平還是有一段距離，這主要反映了目前房地產(chǎn)的銷售情況并不理想，所以去庫(kù)存的動(dòng)力主要來(lái)自于產(chǎn)量的下降而不是銷售的回暖。所以未來(lái)的關(guān)鍵就是看房地產(chǎn)的銷售情況何時(shí)能有好轉(zhuǎn)。
美國(guó)房地產(chǎn)銷售自金融危機(jī)之后就一直處于很低迷的狀態(tài)，沒(méi)有明顯的改善。而在此期間，美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)連續(xù)降低利率和量化寬松政策使得美國(guó)的長(zhǎng)期利率不斷走低，15年期的抵押貸款利率目前已經(jīng)降低到了3%附近創(chuàng)了歷史新低，但是美國(guó)居民貸款買房的動(dòng)力依然不強(qiáng)。
從抵押貸款協(xié)會(huì)（MBA）了解的情況來(lái)看，住房抵押貸款利率更多的是增加了再融資的需求，從去年來(lái)看，隨著利率的不斷走低，抵押貸款再融資的需求不斷上升，通過(guò)這種途徑，可以降低已購(gòu)房者的資金成本。但是對(duì)于新購(gòu)房者的吸引力依然不強(qiáng)，從購(gòu)買指數(shù)一直低迷就可以說(shuō)明這一點(diǎn)。從目前的情況看，居民家庭的資產(chǎn)負(fù)債表很可能繼續(xù)處于修補(bǔ)階段，主要是以降低債務(wù)率為主，對(duì)于資本品的購(gòu)買依然相當(dāng)謹(jǐn)慎。但我們從最近美國(guó)消費(fèi)的回暖已經(jīng)看出，家庭資產(chǎn)負(fù)債表的調(diào)整起碼要比想象的樂(lè)觀。目前看我們認(rèn)為居民對(duì)于住房消費(fèi)的低迷很可能更多出于謹(jǐn)慎心態(tài)的考慮。
從商業(yè)銀行的信貸數(shù)據(jù)來(lái)看，自去年九月份以來(lái)，美國(guó)的信貸市場(chǎng)開(kāi)始解凍，新增信貸明顯增加，這里面最主要的是工商業(yè)貸款的增加，直接反映了第四季度美國(guó)的復(fù)蘇情況。同時(shí)我們也看到不動(dòng)產(chǎn)的按揭貸款也已經(jīng)有稍許的回升跡象，我們認(rèn)為這很可能是房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇的信號(hào)，隨著經(jīng)濟(jì)景氣程度的不斷提高以及低利率帶來(lái)的購(gòu)房動(dòng)力，我們認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)目前已經(jīng)處于拐點(diǎn)，未來(lái)很有可能將加快復(fù)蘇的步伐。本文采編青島期貨公司
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